BGH kippt Schriftformheilungsklauseln

MBK Legal

Mit einer der wohl für das gewerbliche Mietrecht bedeutendsten Entscheidungen der letzten Jahre hat der Bundesgerichtshof nun Mietverträgen den letzten Rettungsanker zur Ab-wehr der auf einen Schriftformmangel begründeten Kündigung entzogen. War es bislang noch übliche Praxis in langfristigen Mietverträgen eine Klausel zu vereinbaren, wonach keine Partei den Mietvertrag unter Berufung auf den Schriftformmangel den Mietvertrag vorzeitig kündigen durfte und beide Seiten sogar verpflichtet waren, an der Heilung des Mangels mit-zuwirken, ist ein Rückzug auf diese Klauseln nun nicht mehr möglich. Der Bundesgerichtshof hat die in der Literatur schon seit langem vertretene Auffassung bestätigt, dass diese sogenannten Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind, weil sie gegen zwingendes Recht ver-stoßen. Gemeint ist der § 550 BGB, nachdem ein Mietvertrag, der die Anforderungen an die gesetzliche Schriftform nicht erfüllt, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auch dann gekündigt werden kann, wenn die Parteien eigentlich eine lange Vertragslaufzeit vereinbart haben. Die erforderliche Schriftform ist regelmäßig dann nicht eingehalten, wenn wesentliche Vertragsbestandteile nicht formgerecht vereinbart wurden, was insbesondere bei mündlichen Vertragsänderungen der Falls ist.

Die neue Rechtsprechung belastet beide Seiten des Mietverhältnisses schwer. Der Vermieter muss nun genau prüfen, inwiefern durch eine vorzeitige Kündbarkeit der Wert seiner Immobilie sinkt. Aber auch der Mieter, der ein besonderes Interesse am Standort und gege-benenfalls hohe Investition getätigt hat, sieht sich nun der Gefahr ausgesetzt, das Mietobjekt frühzeitig wieder zurückgeben zu müssen; vor allem dann, wenn aufgrund der Miet-preisentwicklung die Immobilie inzwischen zu einer für den Vermieter günstigeren Miete neu vermietet werden kann. Es kann daher nur dringend angeraten werden, den vorhanden Vertragsbestand zu prüfen und beim Neuabschluss von Verträgen die ersten Fallstricke zu vermeiden.

(BGH, Urteil vom 27.09.2017 – BGH Aktenzeichen XII ZR 114/16)